1997年亚洲金融危机期间，东南亚危机对中国的进出口、投资、旅游等都带来了不同程度的影响。1998年7月，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)正式印发，启动了房地产市场。其主要目的在于刺激住房消费需求，扩大内需，对冲外贸下滑的击，把房地产作为我国经济新的增长点。

这一时期房地产市场的启动唤醒了民众的购房需求。由于，受经济总体发展的影响，甚至上到国家层面，下到民众，均对海南房地产泡沫破裂仍记忆犹新，余悸还在。这个阶段，虽然我国总体上对房地产行业呈现支持鼓励态势，但我国的房价有涨有降，总体处于较为平稳的状态。

2、2003-2004年抑制房地产市场过热

2003 年国家确立房地产为支柱产业，同年全国房地产开发投资首次突破 1 万亿元。2003-2004年，全国房地产开发投资增长超过30%，2004年全国房地产销售均价增长超过17%，部分地区的房地产价格的增长幅度已超过当地居民收入增长幅度。为了进一步促进房地产市场健康发展，解决房地产价格投资增长过快等问题，2003年8月12日，国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文)。提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”，还提出要“促进房地产市场持续健康发展”。

房地产价格上涨势头并未控制住，反而加快了上升速度。商品房新开工面积增长率由2003年的27.82%下降到2004年的10.43%，全国新建商品房价格2003年上涨4.8%，2004年上涨约15%。

3、2005-2007年稳定房地产市场为政策调控基调

18号文出台后，房地产投资过热现象得到一定缓解，但住房价格上涨过快的问题仍很突出。国务院总理温家宝在“两会”上专门就高房价问题发声，提出将抑制房价过快上涨。2005年3月26日，国务院发布8号文，要求高度重视稳定住房价格工作。

房地产居住需求和投资需求大量增加，受政府调控影响，虽然城镇房地产投资占全社会固定资产的比重开始下降，但是由于城镇人口的存量大，住房需求大量增加，同时房地产行业投机行为普遍存在，稳房价效果了了。

4、2008-2009年刺激住房消费

美国次贷危机及随后的欧债危机迅速向全球蔓延，升级成国际金融危机和世界经济危机，我国经济也受到冲击。不仅如此，国际金融危机还打击了投资者的信心，国际资本大量撤离，中国利用外资总额在2009年下降了3.6%。

2008年11月5日，国务院常务会议决定在未未2年内投资四万亿元以刺激经济。2008年12月，为应对国际金融危机和国内房地产销量下降的情况，国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，体现政府态度，地方政府纷纷出台救市措施。

房价空前暴涨，2008年和2009年GDP增长率分别为9.6%和9.2%，保增长目的达到，大量资金流向房地产，房地产市场触底复苏，2009年房价大幅上涨，全国平均房价增长率23.3%，一线城市涨幅更让民众呆若木鸡。

5、2010-2013年遏制房价过快上涨

2009年中国经济率先从金融危机中复苏，宽松的信贷和投资政策导致2009年房价过快增长。2009年12月14日国务院出台“国四条”，要求继续综合运用土地、金融、税收等手段来遏制部分城市房价的过快上涨。从2010年4月14日以来，调控措施接二连三的出台，由调控姿态升级到坚决遏制，国四条、国十条、全面叫停销售定金等高密度政策震惊寰宇。

总体房价过快上涨的势头得到暂时抑制，区域分化明显。房价仍有增长，但增长已放缓，且有进一步放缓的趋势。最先实施限购的北京的销售面积增长率由2009年的76.9%下降到2010年的-30.6%。

6、2014-2016年再度刺激房价涨势分化

2014年中国经济再度面临下行压力，GDP增长进入了个位数时代，稳增长诉求凸显，经济增速换挡，进入新常态。房地产市场步入“区域分化”的发展阶段，一二线高房价和三四线高库存并存。针对国内经济及房地产市场的新形势，住房政策也相应地出现变化，并逐渐把目标聚焦在去库存上来。

此外，从2014年开始我国的外汇储备接近4万亿美元高点后，开始步入下降通道，仅仅在2015年我国外汇储备流出5000亿美元，流速之强度之烈度让人咂舌。同时，人民币对美元汇率与2014年触及6.1后，与外汇储备步调一致，人民币对美元结束长达10多年的升值趋势，开始进入了贬值通道，于2015年、2016年连续2年大贬，人民币对美元汇率触及整数关口7。同期，2014年至2016年，我国股市大开大合，A股快速登上5000点高峰，又快速从5000点高峰摔落下来，股灾与救市成为当时资本市场的网红词。股市没能成为，资本蓄积的水池，金融领域乱象频生。在经济增长与资本外流双重压力下，房市作为所谓夜壶的工具再一次走向前台。2014年5月首次出现70个大中城市新建商品住宅价格环比下跌。2014年6月，呼和浩特首先取消实施三年的限购政策。截止2014年底，除北上广深，大部分实行限购的城市取消了限购政策。

2014年“930”新政和“1121” 降息以后，房市开始触底回升。2015年“330”新政、持续降息降准及6月股灾以后，一二线房价、销量开始加速上涨。2016年2月税费减免政策以后，一二线房价启动暴涨模式，部分区域房价甚至接近翻倍。同时，2015-2016年房地产市场出现明显分化，在一二线房价暴涨的同时，三四线房价稳定并持续去库存。

7、2016年至今因城实策稳房市去库存成主旋律

2016年随着经济L型走稳、外汇储备及汇率企稳、通胀预期抬头以及一二线房价暴涨，刺激房地产稳增长保外汇的阶段性任务基本完成，但三四线去库存效果区域差异较大，同时金融风险凸显。2016年7月政治局强调“抑制资产价格泡沫”，2016年10月强调“防风险”、2016年12月中央经济工作会议强调政策从稳增长转向防风险和促改革，强调“促进房地产市场平稳健康发展”，首次提出“长效机制”：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。房地产政策开始从刺激转向收紧，从全面转向局部，一二线热点城市房市冰封，三四线城市进入去库存阶段。

2016年国庆前后，房地产调控政策密集出台。自2016年9月30日晚间至10月6日，当民众假期七天游乐时，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等多个城市先后发布新房市调控政策，后又有珠海、东莞和福州三座城市重启限购限贷，再加上严格房市管理的惠州，七天的时间，全国加入调控行列的城市达到19个，步调一致，步伐铿锵，史上空前。尔后，热点城市南京、杭州、厦门、苏州、郑州等同样在短时期内连续出台加强版限购限贷政策。

2017年，更多的城市加入到调控大军中，调控政策也更加全面。据不完全统计，目前全国共有54座城市出台调控措施，15座城市实行“认房又认贷”，48座城市限售，限购限售措施290余条。密集的调控政策逐渐扭转了房地产市场预期，市场分化十分明显，一二线城市进入“冬眠”状态，三四线城市有涨又跌，涨跌两重天。此外，调控不仅在范围上扩大，在政策深度上也开始升级。在传统的“限购、限价、限贷”上，新增了“限售、限商”内容，全国楼市开启“五限时代”。2017年前11月新建商品住宅销售面积达12.6亿㎡，同比增加5.4%，销售金额为9.58万亿元，同比增加9.9%。预计全年新建商品住宅销售面积将达到13.9亿㎡，销售额将达到10.5万亿元，增速放缓，但总量均比去年略有增加。三四线城市逆市雄起是2017年全国新房市场的主要推动力，2017年一线与大部分二线城市的新房交易量均比2016年有明显下滑，新房交易量主要来源与三四线城市，例如汕头、烟台等城市2017年交易量大幅攀升。从价格上来看，三四线城市新房价格均有上升，年中后价格趋于平稳。

一边是海水，一边是火焰。热点城市祭出“五限”大招，在密集的调控措施下，房地产市场开始降温，以北京为例，2017年3月17号限购政策以来，据不完全统计北京房价下降约15%;另一边，一些三四线城市，在棚改政策与资金的推动下，涨价去库存，这一时期房价不降反升。全国房地产市场由此进入了差异化发展阶段，城市房地产市场局面丰富而生动。