来源：中国银河证券研究

潘玮丨房地产行业分析师 S0130511070002 本文摘自：7月29日发布的行业动态

王秋蘅

portant;"> 摘要

◆ 1）6月份行业基本面景气度未见回升；

◆ 2）预计房地产开发投资增速继续缓步下行；

◆ 3）37家发布中报业绩预告，主流地产公司业绩表现超预期；

◆ 4）房企融资端收紧，对具有融资优势的房企影响有限；

◆ 5）外资不断增持，地产股价值优势凸显；

◆ 6）2019Q2房地产板块连续两季度仓位下降，配置风格回归龙头；

◆ 7）投资建议：我们认为，融资端再度收紧空间不大，从近期主流房企发布业绩预告的来看，普遍超出市场预期，叠加二季度公募基金对地产板块的仓位较低，我们认为行业将迎来估值修复的机会。集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。

portant;"> 核心观点

portant;"> 01

portant;"> 最新观点

1）6月份行业基本面景气度未见回升。我们预计2019年7月份销售同比达到一个低点，之后在一城一策，各城市周期分化的情形下，销售同比降幅将逐步收窄，全年销售面积同比-2%左右。

2）预计房地产开发投资增速继续缓步下行。在后续基数持续走高的背景下，土地购置费的进一步走弱和施工见顶仍将导致6月之后投资仍将继续放缓。我们预计全年增速预计为8%-10%。

3）37家发布中报业绩预告，主流地产公司业绩表现超预期。公司业绩增长的原因主要有两点：项目结算收入增加和毛利率增加，今年中报结转的业绩主要来自于20162H-20181H行业销售高增环境下高毛利项目的销售结转，我们预期主流地产公司的中报业绩普遍高增长。

4）房企融资端收紧，对具有融资优势的房企影响有限。2019年上半年，房企海外债发行规模为455亿美元，同比增长50%，几乎达到2017年全年水平，并且占国内债券发行规模的90%。在海外债持续过热的背景下，国家提出限制房企海外债发行用途的相关政策，对大规模及国企背景的房企的影响有限，但会加速中小房企推出市场。

5）外资不断增持，地产股价值优势凸显。2017年以来，海外投资者持有A股地产公司的资金不断增长，2019年一季度北向资金的地产股持仓总市值达到历史高点，为326.27亿元，二季度持仓下降到298亿元，环比减少8.67%，但仍处在历史高位。

6）2019Q2房地产板块连续两季度仓位下降，配置风格回归龙头。2019Q2基金房地产持仓下降，处于历史中等水平；二季度基金对房地产板块持仓为标配，结束过去连续三个季度的超配格局；集中度再次提升，处于2010年以来最高水平；行业龙头仍获基金偏好。

portant;"> 02

portant;"> 投资建议

我们认为，房地产融资端再度收紧空间不大，从近期主流房企发布业绩预告的来看，普遍超出市场预期，叠加二季度公募基金对地产板块的仓位较低，我们认为行业将迎来估值修复的机会。集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。

portant;"> 03

portant;"> 核心组合

portant;"> 04

portant;"> 风险提示

市场销售超预期下行，政策调控加码的风险