房地产市场再迎重磅利好举措。 中共中央政治局9月26日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。 分析人士认为，政治局会议针对房地产的内容和提法较为积极，房地产政策被放在更加重要的位置。 “本次政治局会议中首次指出‘促进房地产市场止跌回稳’，进一步表明当前稳定房地产市场对于稳定宏观经济的重要性，房地产市场‘止跌回稳’，才能更好为宏观经济平稳运行提供支撑。”中指研究院政策研究总监陈文静告诉记者。 “ ‘要促进房地产市场止跌回稳’的表述，是政治局首次对房地产市场行情做出的明确指示，即止跌回稳”。易居研究院副院长严跃进认为，该信号非常明确，就是要求各地做好稳市场交易和价格工作，这意味着四季度各地或出台多项重磅利好政策，以更好促进房地产市场止跌回稳。 “市场预期，一线城市仅留的限购政策也可能会放开，9月24日监管层明确的存量房贷利率下调将加速落地。我们预计，后续住房交易个人所得税、增值税等，存在进一步优化空间。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。 需求侧：北上广深放开限购政策预期走强 此次政治局会议提出，“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率”。 公开资料显示，当前仍执行限购政策的城市仅包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市、以及天津和海南部分地区。 对于备受关注的一线城市限购政策，接下来是否会放开？就此问题，陈文静告诉记者，预计未来北、上、深的限购政策会进一步优化调整，而广州等其他地区限购政策有望全面放开。 “一线城市更大力度优化限购政策，将有助于发挥大城市带动效应，提振市场信心。”陈文静称。 而针对存量房贷利率，央行9月24日宣布，引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。 “存量房贷利率的调整，此前央行在新闻发布会上已经明确提及，因此预计很快会正式启动全国存量房贷普降的操作。”严跃进表示。 陈文静也认为，预计各银行很快会有实质性举措落地。 “央行在9.24已经释放多项政策利好，年内多次降准、降息预期越来越强，若这些举措可以加速落地，将为市场提供更高流动性支持，降低资金成本。”一位房地产分析师称。 供给侧：首提“严控增量” 分析人士指出，本次会议在房地产供给侧明确了多项举措。这其中，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，围绕这一提法，各地将出台相关落地政策。 “严控增量是第一次提出，说明当前市场供给处于相对过剩阶段，同时也意味着新房要去库存。这预示着各地将严格控制新增供地和新房供应上市，以缓解库存压力，这是提振预期，促进短期止跌企稳的工具。”李宇嘉表示。 陈文静也认为，此次表述与之前“消化存量”和“优化增量”的提法有所不同，在增量方面更加强调要严格控制，这意味着未来各地土地供应量、住房供应量等均将结合城市自身实际需要来推进，不应盲目扩大各类住房供给量，市场供应将以住房真实需求为基准。 据研究机构监测数据，目前各地面临一定库存压力，当前亟需促进房地产市场止跌回稳。 易居研究院全国百城库存数据显示，8月份全国百城新建商品住宅成交面积同比下降27%，较7月份18.5%的降幅明显扩大；8月份百城新房去化周期为25.2个月，已连续7个月超过两年的去化水平，压力较大。价格方面，统计局数据显示，全国70城市房价指数方面，8月全国70城房价指数环比和同比跌幅均有所扩大，环比、同比降幅分别为0.7%和5.7%。 “按最新会议精神，各地未来一方面要加大开发商去库存的力度，加大国企收购存量房力度；另一方面要针对市场需求，调整供应结构，增加受市场欢迎的高品质住房。”李宇嘉称。 事实上，央行几日前已宣布，将扩大对保障性住房再贷款央行资金支持比例。 9月24日，央行表示“将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励”。 分析师认为，此举将对地方收储产生一定积极带动作用。 “这将显著加快各地收购存量商品房用作保障房的进度，缓解商品房市场库存压力。”东方金诚分析师王青表示。 加快推进房地产发展新模式 政治局会议还提出，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。 白名单进展方面，国家金融监管总局在9月24日指出，“截至目前，商业银行已审批’白名单’项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付。在协调机制的带动下，金融机构对房地产行业的支持力度也在不断扩大。” “从监管层公布数据来看，城市房地产融资协调机制已取得了积极进展，未来有望加大力度、深入推进，更好发挥项目融资白名单的作用，改善企业资金环境，保障项目交付，也将进一步稳定购房者预期。”陈文静表示。 而在盘活存量闲置土地方面，此前自然资源部、国家发改委已经发文，提出4个方面18项举措妥善处置闲置存量土地。 从地方举动来看，近期广州越秀成功退地回收120亿元，均以票据形式补偿；武汉今年以来已有超10宗地块申请调规，申请将商办用地改为住宅用地。 “央行9.24进一步明确，正在研究对有条件的企业市场化收购房企土地的资金支持政策，且必要时提供再贷款支持。我们认为，未来会有更多配套资金进入市场，加速闲置土地盘活利用，为企业提供更多资金支持。”陈文静称，未来预期会有更多城市参考广州、武汉相关做法推进“退地”“调规”，而与之配套的政策也有进一步优化和落地预期。 此外，政治局会议明确，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。 房地产分析师表示，“抓紧”一词表明了完善房地产中长期改革举措的迫切性，预计未来建立适应房地产发展新模式的土地、财税、金融等制度，完善配套政策也将进入加速推进阶段。 “该提法的核心要点是‘抓紧’，意味着房地产发展新模式的工作会加快推进。”严跃进认为，从近期的房地产发展新模式的工作要点来看，预计监管层在财政支持、房屋养老金制度推进、高品质住房建设等方面，会持续发力。 “整体来看，财政货币政策加力稳经济，有望稳定居民收入，对于房地产市场也将产生积极影响。房地产各项政策举措若能加快细化落地，或将明显修复市场预期，加速房地产市场筑底企稳。”陈文静表示。