本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道 近段时间，房企密集发布2024年上半年成绩单。《中国经营报》记者注意到，从当前已披露的数据来看，在房地产新旧模式转换之下，利润下降成为行业共同面对的问题，市场的恢复仍在经历波动，其间既有挑战也有机遇。 业绩公告显示，上半年，中海地产（0688.HK）营收869.4亿元，核心股东应占利润106.4亿元，核心净利率12.2%。报告期内，中海地产实现合约销售金额约1484亿元，全口径销售额及权益销售额排名分别位居行业第二和第一（根据中指研究院统计），整体市场占有率达3.15%，较2023年年末提升0.49个百分点。 受结算规模和项目毛利率下降影响，万科（000002.SZ）上半年在项目层面利润出现下滑。尽管面临多重挑战，但万科还是守住了经营安全底线，如期完成房屋交付、债务兑付。 事实上，化债、保交付已成为房企当前“头等大事”。作为房企化债的代表，融创中国（1918.HK）有息债务规模在上半年末已降至2774.3亿元，亏损也有所收窄，其今年将争取完成超过17万套房屋交付目标。龙湖集团（0960.HK）在业绩公告中指出，短期债务的提前削减优先于增量投资，截至2024年6月30日，公司有息负债较今年年初减少52亿元。 中海“韧性”、万科“不躺平” 今年上半年，房地产市场持续下行。国家统计局数据显示，全国新建商品房销售额较去年同期下降25%，仅相当于行业高点2021年上半年销售额的50.7%。 业绩公告显示，上半年，中海地产房地产开发业务收入为820.4亿元，在北京、上海、广州及深圳四个一线城市实现销售合约额744亿元，占公司总销售合约额的62.7%。其中，位于上海的中海·顺昌玖里项目高层于3月28日开盘，当日基本售罄，销售额196.5亿元。报告期内，中海地产加强销售回款，其中，上海销售回款金额超过200亿元，北京超过100亿元。 “这张成绩单的含金量是高的，也是来之不易的。”中海地产董事局主席颜建国在2024年中期业绩会上如此表示。上半年，中海地产新增购地6宗，总购地金额129亿元，其中一线城市占比67%。“地买得不多，主要原因是一线及核心城市的优质土地供应不足。”颜建国指出。 中指研究院提供的数据显示，2024年1—6月，百强房企拿地总金额约3801亿元，同比下降35.8%，短期内房企拿地整体仍保持审慎态势。 颜建国表示，当前，国内经济与房地产市场面临多重压力与挑战，中海地产一贯以积极的心态看待“危中之机”，相信“三个韧性”（中国经济的强大韧性、改善性住房需求的韧性、公司可持续发展的韧性）将推动中海地产在行业大变局中进一步塑强竞争优势，保持稳健可持续的高质量发展。颜建国认为，尽管房地产供求关系发生了重大变化，当前进入存量市场，但一二线主流城市依然存在规模巨大的结构性机会。 对于未来市场走势，万科董事会主席郁亮也表示，从中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大。短期看，经过三年调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。 上半年，万科来自房地产开发及相关资产经营业务的营收1234亿元，占比86.4%。报告期内，万科开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年上半年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，后续销售阶段遭遇市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期，公司整体利润率受到较大影响。下半年，万科待交付房源近10万套。 “万科在今年二季度的经营性净现金流已经转正（约42亿元），二季度以来的月均销售额保持在200亿元以上，回款率超100%。在经营端，公司通过积极销售、推进大宗交易和资源盘活、逐步退出非主业业务和投资三项工作已回款1370亿元左右。”万科管理层在业绩会上表示。截至目前，万科已偿付公开债合计177亿元。 融创化债、龙湖切换债务结构 当前，房地产行业仍处于供求关系变化和新旧发展模式转换的关键阶段，财务安全在房企经营中居于首位，也涉及到公司财报的正常发布。 8月30日，碧桂园（2007.HK）公告进一步延迟刊发2023年年度业绩、2024年中期业绩。公告显示，由于行业持续波动及碧桂园正在进行债务重组工作，公司需要更多时间收集资料以作出适当的会计估计及判断，以及收集相关财务资料以谨慎评估公司现时及未来的财务资源及财务义务，以便落实2023年度业绩及2023年年报，目前，上述工作仍在进行中。 自2021年下半年以来，伴随市场下行且持续在底部运行，房企密集出险。面对信用危机和转型压力，房企开始积极自救。 作为首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企，融创中国的化债进展持续受人关注。业绩公告显示，今年上半年，融创中国继续积极化解债务风险，整体债务保持稳定。鉴于市场恢复情况持续不及预期，公司已将原本应在2024年6月及9月兑付的境内公开市场债券本息展期到年底支付，同时推动综合、长期解决方案。公司大部分项目层面贷款保持正常存续，对于部分由于市场下滑造成需要展期的融资，公司持续与金融机构积极沟通推动化解方案。 根据业绩公告，上半年，融创中国收入约为342.8亿元，同比下降41.4%，毛利亏损18.1亿元，亏损金额较去年同期减少41.2%；公司股东应占亏损149.6亿元，较去年同期减少2.7%。截至2024年6月底，公司股东应占净资产约479.6亿元，资产基本盘稳固。上半年，融创中国完成5.8万套房屋交付任务。 龙湖集团管理层在业绩会上表示，在践行新旧模式转换的过程中，最直观的感受便是处理好债务问题。“我们坚信，严守财务安全、兑现产品交付，是企业持续经营的底线。” 业绩公告显示，上半年，龙湖集团营收约468.6亿元，股东应占利润58.7亿元，核心税后利润率为11.7%，核心权益后利润率为10.1%；净负债率为56.7%，在手现金为500.6亿元。报告期内，龙湖集团的运营及服务业务收入同比增长7.6%至131亿元，利润占比进一步提升至80%以上。 龙湖集团管理层表示，债务是刚性的，不会随着业务模式的转换而消失。对于龙湖集团来说，债务结构切换的前提包括把债务规模降下来以及把债务周期拉长。截至2024年6月30日，龙湖集团综合借贷总额为1874.2亿元，平均融资成本为4.16%，平均合同借贷年期为9.19年。 龙湖集团在业绩公告中指出，公司有息负债的80%以上来自银行支持，安全的财务盘面将持续稳固公司与战略银行之间的合作，并坚定公司穿越周期的信心。未来，公司将继续提前铺排有息负债的压降，确保公司财务盘面持续安全稳健。 （编辑：赵毅 审核：童海华 校对：颜京宁）