风口财经首席记者 刘晓

中央经济工作会议指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

房地产是国民经济的支柱产业，对促进经济运行总体回升发挥重要作用。展望2023年，从政策、供给、需求、去风险、转型等方面看，整个行业会有哪些新变化？日前，风口财经专访了中国民生银行首席经济学家、研究院院长温彬。

风口财经：2022年，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，中央和地方层面从供需两端密集出台支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，尤其是“金融十六条”和股权融资新政的推出，对稳定市场预期起到了标志性作用。展望2023年，您认为政策层面会有哪些变化？

温彬：鉴于当前市场下行态势仍未扭转，且政策边际效应减弱，2023年，预计政策层面在“房住不炒”的主基调下，将继续发力“保交楼、稳民生”，稳定市场预期；“三支箭”共同加大对房企的融资支持力度，加快信用修复；允许居民杠杆率阶段性合理上升，加强对刚需和改善性购房需求的引导释放。在政策同频共振的强力支持下，市场有望加快筑底回暖。

在供给侧，稳融资、保交楼、化风险仍为年度政策主线。

一是稳定房企尤其是民营房企融资，改善企业资产负债状况。结合年末全国性商业银行信贷工作座谈会精神、证监会调整优化股权融资的5项措施，2023年信贷、债券、股权、信托等多种融资渠道将共同改善。同时，“金融十六条”强调，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，预计改善民营房企融资将成为2023年政策重点之一。需要注意的是，市场偏好短期难以发生根本性扭转，改善对民企的金融支持将是一个循序渐进的过程。

二是全力“保交楼”，修复市场信心。“保交楼”是当前和今后一段时间稳地产、稳民生的核心任务，需要中央和地方层面形成协同合力、统筹风险化解，主要措施包括：支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，鼓励金融机构提供配套融资支持；优化预售资金监管；落实2000亿元“保交楼”免息再贷款支持计划；地方AMC和国企联合成立行业纾困基金；推进问题项目收并购；适当提高项目收益水平；破产重组；将问题项目转为保障性租赁住房或公租房等。

三是加快推进受困房企风险处置。2023年，政策层面将继续引导市场化、法治化并购，加快行业风险出清。

在需求侧，预计更多城市或下调房贷利率及首付比例。

一是LPR仍有下行空间，房贷利率因城施策调降可期。2023年，5年期以上LPR仍有下调空间，但考虑到货币政策对于汇率稳定和未来通胀反弹的担忧以及银行面临较大净息差压力，LPR的下调幅度将相对有限。从因城施策角度看，在政策支持下，2023年或有更多城市跟进调整房贷利率下限。

二是调降首付比例及多套房认定标准或成为部分城市的政策优化重点。2023年，房贷利率及首付相关政策放松范围有望进一步扩大，尤其是部分二线城市的首付比例和多套房认定政策还有优化空间，而一线和强二线城市政策边际优化的着力点或更多体现在人才落户、社保缴纳要求、新市民住房服务、疫情纾困、调整二手房限价、城市偏远区域限购等方面，以引导市场自发恢复。

风口财经：刚才说到需求侧的政策引导，事实上在2022年，房地产市场需求不振，销售总体低迷，展望2023年，这一情况会不会有所改观？

温彬：2023年，在持续性的稳增长政策作用下，随着经济整体修复、疫情防控措施优化、居民收入与就业环境改善、“保交楼”任务取得阶段性成果，居民购房能力和购房意愿有望边际提升，但考虑到市场信心修复过程缓慢，以及置业人口见顶回落、城镇化速度放缓等中长期制约因素，预计2023年商品房销售面积总量与2022年持平，下半年月度同比增速有望回正。

同时，由于城镇化率放缓、置业人口减少等中长期因素使得市场中枢下行，本轮地产周期企稳后，行业将逐渐进入新的平台期，总量增长空间有限。按照每年1200万城镇转移人口、1.5%-2%的人均居住面积增速、2%的城市更新比例测算，至2030年，我国商品住宅年均销售面积将基本维持在11亿-12亿平方米左右，商品房销售面积不超过14亿平方米。

风口财经：2022年以来，在多重因素的共同作用下，房地产开发投资累计同比增速持续下滑，2023年，这一趋势会改变吗？

温彬：2023年，鉴于开发投资的恢复一般滞后于销售，预计全年开发投资总体仍较为低迷，但随着金融支持政策的落地、销售端的边际改善，以及“保交楼”对施工、竣工层面的支撑，在低基数效应下，房地产开发投资同比下行态势将有所缓解，全年同比增速约-3%。

从资金端看，2023年，在政策引导下金融机构加大“输血”力度，叠加销售边际改善带动房企自身“造血”功能提升，开发企业到位资金有望改善；从投资构成看，2023年上半年的土地购置费面临较大下行压力，对房地产开发投资造成拖累，而2022年四季度资金端和土地供应的改善或将对2023年下半年的土地购置费形成一定正向支撑。

鉴于新开工面积在2022年同比大幅下滑，2023年房企融资将优先满足“保交楼”和偿还到期债务，新开工方面难有显著改善，预计2023年施工面积总体下行概率较大，而竣工面积在“保交楼”政策下有较强支撑，综合考虑，建安投资整体或将弱于2022年。

风口财经：中央经济工作会议指出，要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。在您看来，房地产行业尤其是企业在化解风险方面会有何变化？

温彬：首先，优质房企融资得到更强保障，安全边际进一步提升。

银行信贷方面，2023年，在政策引导下，将有更多银行跟进加大对治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业的融资支持力度，通过与优质房企建立战略合作关系等方式实现长期合作共赢。同时，监管政策明确将房地产贷款集中度管理的过渡期延长两年，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期，并提出了尽职免责要求，金融机构资金投放的可持续性将得到较好保障。

债券融资方面，“第二支箭”陆续扩容。鉴于债券融资以企业为主体，不对应具体项目，且信用增进需要提供反担保措施（如资产抵押、关联企业反担保、国有担保增进机构反担保等），政策将主要惠及头部企业。

股权融资方面，2022年11月21日，证监会主席易会满表示，支持实施改善优质房企资产负债表计划，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资，释放了积极信号。2022年11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施。“第三支箭”政策的正式推出，尤其是时隔多年重启房企上市、再融资，释放了强烈的政策信号，进一步拓宽了优质房企融资渠道，在不增加资产负债率的前提下促进房企信用修复，有利于加快行业出清，并进一步激活市场情绪，促进需求端的回暖。

第二点，“保交楼”稳步推进，金融风险逐渐收敛。

自2022年7月28日中央政治局会议召开以来，“保交楼、稳民生”成为房地产工作的核心主线。在中央和地方政府、房地产企业、金融机构等多方协同下，项目复工进度加快，在“停贷事件”中受到严重冲击的市场信心逐渐有所恢复，风险蔓延态势已经得到初步遏制。从竣工数据看，7月份以来，全国房屋竣工面积月度同比增速有明显改善。2023年，在“保交楼”专项借款及配套融资、贷款支持计划等政策支持下，以及地方政府主导的多种化解方式逐渐落地，金融风险将得到有序化解。

风口财经：中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。您怎样理解房地产业的新发展模式？

结合住建部等有关部门表述，构建新发展模式、促进房地产市场平稳健康发展的政策框架或包含以下内容。“一个定位”，即“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，是我国制定各项房地产政策的根本遵循，表明房地产行业更多体现社会属性、民生属性，住房逐渐回归居住和消费本质，投资性属性逐渐弱化。“两个体系”，包括住房市场体系和住房保障体系，与党的二十大报告重申的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”相吻合，完善以保障性租赁住房为代表的住房保障体系将作为长期的工作重点。“三个目标”，即“稳地价、稳房价、稳预期”，通过政策调控，着力促进房地产市场的平稳健康发展，防止大起大落。“四个联动”，即完善人房地钱四个要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱，即以常住人口增量作为住房需求依据，以住房需求作为土地供应依据，以满足合理的住房供需作为金融资源投入的依据，防止房地产金融化、泡沫化，促进上述“三个目标”的实现。

风口财经：在您看来，应该如何向新发展模式转型？

温彬：结合近年来国内房企转型动向和美国、新加坡、日本等国家的房企发展经验，未来房企或从以下六个方面向新发展模式转型。

一是从外延式扩张向内涵式发展转型。房企周转率、杠杆率逐渐下降至合理水平，细化目标客群，提供专业化、高附加值的产品和服务。

二是从重资产模式向轻重并举转型。轻资产类业务主要包括委托管理、品牌及管理输出、物业管理、咨询顾问、股权合作、基金孵化管理、整租服务、代建等。

三是从增量开发向存量更新和运营转型。实施城市更新行动已经上升为国家战略，城市更新年投资规模超过5万亿元。存量物业、产业园区运营管理拥有广阔的市场空间。2022年12月8日，证监会有关负责人表示，将研究推动REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，房企发行不动产REITs有望得到政策层面更大支持。

四是从商业住房市场向“租购并举”转型。探索“先租后售”“租售联动”等保障性租赁住房建设模式；将存量项目与保障性租赁住房对接，改造部分低效率项目；与城投公司对接，在保障性租赁住房的项目运营管理上开展合作；保租房REITs的常态化发行将推动保租房更快发展。

五是从传统开发向与产业深度融合转型。住宅地产、商业地产、产业地产等各种业态更加注重与当地产业的融合发展。物流地产、养老地产、文旅地产、产城融合等领域具有广阔发展前景。

六是从单一环节向全生命周期资产管理转型。部分房企将探索从开发建设、投资管理到运营服务，再通过资产证券化退出的全流程发展模式。