11 月，杭州迎来年内调控力度最大的一次楼市新政，" 认房不认贷，降首付 " 对市场需求起到一定提振作用。从市场表现来看，本月成交量价齐涨，中签率明显降低，主要受到改善项目集中入市的影响，钱二、申花等热门改善板块表现亮眼；但市场分化仍在持续，流摇范围从远郊外围板块扩大至石桥华丰、临平新城、崇贤新城等近郊板块。在此环境下，各大品牌房企的销售业绩表现如何，下面随榜单一起来进行详细了解。
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2022 年 1-11 月，杭州房地产销售额 TOP20 企业的合计销售额为 4193.4 亿元，合计销售面积 1142.3 万方。本土房企滨江占据销售额 TOP1，保持领先优势，1-11 月累计销售额 1082.7 亿元；绿城以销售面积 203 万方超越滨江升至销售面积 TOP1；万科以 264.4 亿元、82.8 万方跻身榜单 TOP3。1-11 月销售额 TOP20 门槛升至 63 亿元，销售面积 TOP20 门槛则突破 20 万方。
2022 年 1-11 月，杭州市商品住宅销售金额 TOP10 项目合计销售 700.5 亿元。排行榜前 2 位的项目销售金额均突破 90 亿元，其中杭珹未来中心以 99.2 亿元稳居榜首，杭与城本月加推 440 套，以 98.7 亿元的销售额升至第二，观翠揽月轩以 87.4 亿元位居第三。
2022 年 1-11 月，杭州市商品住宅销售面积 TOP10 项目合计销售 176.6 万方。杭珹未来中心以销售面积 27.5 万方固守龙头，杭与城以 27.4 万方位居第二，中骏鼎湖未来云城以 19.9 万方稳居第三。
▍政策出台
11 月 11 日，杭州调整个人住房按揭贷款政策，实行 " 认房不认贷，二套首付 4 成，下调贷款利率 " 的新政：即在杭州市无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，再次购房普通自住房，可按首套房贷（首付 3 成起）政策执行；二套房最低首付比例由 6 成降至 4 成；首套房贷利率降为 4.1%，二套为 4.9%。
点评：
本次新政是杭州自 2017 年宣布实行 " 认房又认贷 " 政策后的首次松绑，尤其利好改善购房者。对于外地有房、杭州无房，或在杭州限购区有房、准备置换的购房者来说，降低了购房门槛和贷款成本，同时也释放部分刚需购房者的需求，预计将带动一波成交量走高。此外，本次新政会进一步加剧新房、二手房的冷热分化，预计二手房市场的挂牌量将进一步增加，新房市场的热门改善板块将吸引更多房票。
▍商品住宅市场解读
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量价齐涨，供应、成交量创年内新高。2022 年 11 月，杭州十区（包含临安、富阳）的商品住宅供应 141 万方，环比增长 27.5%，成交 114.3 万方，环比涨幅达 48.8%，临近年末房企推盘力度加强，供应面积和成交面积均创年内新高；受改善项目集中加推的影响，成交均价 " 四连跌 " 后回升。
热门改善项目集中推盘，拉升整体市场表现。2022 年 11 月杭州十区（包含临安、富阳）新房市场推盘 9308 套，钱二、申花、文晖等核心改善板块的热门项目集中入市，如天澜海岸、江华玺云、星瓒颂锦府、杭曜置地中心、文樾上院等，共吸引一万多张房票，拉升整体市场表现，本月整体中签率 41%，同比降低了 7 个百分点。
板块分化持续，流摇范围进一步扩大。目前新房市场板块分化明显，流摇范围逐步从远郊外围板块蔓延至近郊板块，如丁桥、石桥华丰、临平新城、崇贤新城等上个月在流摇边缘挣扎的板块，本月开盘的项目基本全部流摇。
▍典型样本项目点评
滨江天澜海岸
1）钱二优质改善板块，规划利好。钱二板块位于杭州沿江东扩的主要方向上，商业、公共设施规划配套完善，发展潜力大。项目距五堡 TOD 约 2.5 公里，周边拥有杭州师范大学东城第二小学、浙江省杭州高级中学（钱江校区）等优质教育资源。目前周边未交付住宅项目较多，预计未来居住氛围将逐渐成熟。
2）滨江品牌及产品实力出众，打造新一代标杆项目。滨江集团以高端产品力受到市场认可，本项目是继金色海岸、阳光海岸后，滨江在钱二打造的一线江景标杆项目，外立面采用香槟色铝板 + 大面积玻璃，配置 " 蓝宝石 " 水系、地下会所、恒温泳池等，产品实力出众。
3）大户型 + 顶级改善定位，具有一定稀缺性。本项目户型 178㎡起步，面积段 178-465㎡，全部为大面积改善户型，目前 300㎡以上的住宅产品在杭州新房市场上具有一定稀缺性。
滨江天澜海岸拥有优越的地理位置及稀缺江景资源，顶级改善定位，加之滨江品牌及产品实力出众，一个月内推盘两次，中签及去化表现亮眼。
▍土地市场解读
11 月 29 日，杭州市 2022 年第四批集中供地完成竞拍活动。本次集中供地推出的 8 宗涉宅地块全部成交，其中底价成交 4 宗，3 宗地块进入摇号环节，地块热度分化明显。
图：杭州历次集中供地成交情况
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本次集中土拍总成交建面 28.7 万平方米，成交总金额 98.9 亿元，成交楼面均价 19922 元 / 平方米，平均溢价率 8.4%。滨江集团摘得奥体两宗地块，建杭置业、中天美好集团分别摇中竞争激烈的钱二、奥体地块。
表：杭州 2022 第四批次集中供地成交情况
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▍后市预判
11 月众多热门改善项目入市，带动成交量价齐涨、整体中签率降低，但流摇率走高、流摇范围进一步扩大，市场分化仍在持续。临近年末房企推盘意愿强烈，预计 12 月市场供应或将继续放量。需求端目前主要受购房者对经济环境及自身收入预期的影响，新政对市场刚改及改善需求的释放有一定刺激作用，因此预计次月成交量可能维持高位。
政策解读：
中国房地产政策跟踪报告（2022 年 11 月）
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国常会再提房地产，托底信号明确！
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从 " 二十大 " 报告看房地产发展方向
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企业研究：
2022 年 1-11 月中国房地产企业销售业绩排行榜
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2022 年 1-11 月全国房地产企业拿地 TOP100 排行榜
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" 三支箭 "：房企融资排行榜
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中国房地产企业动态监测第 325 期
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房地产市场：
中国房地产 2022 年市场总结 &2023 年趋势展望
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中国房地产市场月报 2022 年 11 月
https://u.fang.com/yszlo7/
中国 300 城市土地市场交易情报（2022 年 11 月）
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杭州房地产市场月报 2022 年 11 月
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杭州土地市场月报 2022 年 11 月
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指数研究：
中国房地产指数系统百城价格指数报告（2022 年 11 月）
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物业研究：
2022 中国物业服务上市公司 ESG 测评研究报告
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2022 年中国物业服务价格指数研究报告
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2022 中国房地产服务品牌价值研究报告
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