作者 | 范智林

来源 | 金融智库

房地产领域的龙头老大万科，业绩也被行业的寒冬拖累了！

万科净利润下跌46%

3月30日，万科A发布了2021年财报，2021年实现营收收入4528亿元，同比增长了8.04%，归属于上市公司股东的净利润为225.2亿元，同比下滑45.75。

万科的净利润，竟然也下降了近一半！

这个数据究竟意味着什么呢？

拉长时间线来看的话，万科2017年的净利润就已经达到了280.52亿元，而2021年的净利润水平，直接跌回到了5年前。

从增长率来看，这是近十年来万科的净利润第一次负增长的，走势是一个超级大拐点，预示着往后净利润还有可能下跌得更厉害。

不过，这一次的净利润下跌并没有让万科的股价掀起太大的波澜，相反，3月30日、31日、4月1日的股价都连续涨了三天。

或许是因为，在此之前，万科就已经对业绩进行了披露，市场早已有预测了。

万科最主要的业务便是房地产开发，此前万科披露，2021年万科实现销售面积3807.8万平方米，销售金额6277.8亿元，分别下降18.4％和10.8％。

主营业务的销售金额和销售面积都在下滑，净利润的下滑自然是预料之中的。

不过，即便万科的业绩预测下滑严重，并不妨碍股民们对万科的投资热情，尤其是在最近两周房地产领域频频传来利好的情况，万科作为房地产的龙头股，已经连涨了两周。

在当今房地产行业中，如果说有哪家开发商是最为稳健的，非万科莫属了。

财报显示，万科的有息负债总额为2659.6亿元，同比增长2.9%，截至2021年末，万科的货币资金为1493.5亿元，连续13年保持经营性现金流净额为正。

在国家划定的“三道红线”政策下，万科的净负债率为29.7%，剔预资产负债率为69.8%，现金短债比是2.5，三项指标都处于绿档水平。

虽然负债总额高达1.54万亿元，但资产总额高达1.94万亿元，资产负债状况仍然十分良好，是国内开发商企业中当之无愧的优质龙头企业。

与负债2万亿元，却无法偿还十几亿的债务的恒大相比，简直就是天壤之别。

不过，受净利润下滑的影响，万科董事长郁亮还是公开向股东致歉，并主动放弃了个人2021年度奖金，个人薪酬也主动降为税前154.7万元，比2020年少了上千万元，降幅高达9成。

同时，包括郁亮在内的公司任职的8名董事、监事高级管理人员都降薪，合计降薪一半，减少约2400万元。

此外，为了提振投资者的信心，郁亮还代表万科抛出了A股回购计划，拟回购20亿~25亿元的A股股票，但回购价格不超过18.27元/股。

按上限和下限计算，万科拟回购的股份数量约占总股份本的0.94%-1.18%，这或许是最近万科股价大幅上涨的一大原因。

万科虽然净利润有所下滑了，但相对行业内的其他公司来说依然较好，因为这不仅仅是万科一家的问题，而是整个房地产行业所遇到的困境。

房地产的寒冬

2021年对房地产行业来说，几乎是转折性的一年。

2021年是中国楼市大调控的一年，从一线城市开始扩展到二线城市、三四五线城市，全国楼市调控次数总计超过了600次，方法也是前所未有的严厉，被称为史上最严。

这场严厉的调控带来的结果，是全国房价均价在2020年底突破万元大关后，首次跌回了万元以下。

一线城市中，北京、上海的房价持续稳定甚至微跌，深圳的房价被二手房指导价直接冰封，而广州的房价也出现了环比下跌。

二线城市中，成都、重庆火热的楼市被浇灭，武汉、长沙、南京、苏州、宁波、杭州、西安、郑州等新一线城市的房价都出现了不同程度的回调。

但是，这场调控也带来一次更为严重的两极分化。

一线城市和新一线城市由于持续的人口流入，房价支撑较强，总体房价仅仅是微跌，三四五线城市就扛不住了，由于人口流出、城建扩张，大量的房子空置，去库存周期不断加长，导致房价持续的下跌。

最终，为保楼市，以岳阳市的“限跌令”开始，全国共有26个城市出台了“限跌令”，限制房价的下跌。

一边是房子越来越难卖出去，一边是限制房价下跌，最受伤的便是开发商了。

2021年，恒大、华夏幸福、阳光城、蓝光发展等等，不少房企甚至龙头房企都相继爆雷，对相关产业链造成巨大影响。

即便万科是龙头房企，在这场风波之中也很难独善其身。

这场楼市风波一直延续到了现在，2022年最新的1-2月房企销售数据显示，几乎所有的房企销售额都在下跌。

据国家统计局发布的数据，今年1-2月份，全国商品房销售面积1.57亿平方米，同比下降9.6%；商品房销售金额1.55万亿，同比下降19.3%。

其中，万科的销售金额为649.7亿元，排在第二名，碧桂园以691.2亿元排在第一。

但是，从这份统计数据榜单可以看出，头部房企的销售金额下跌的幅度，最小的便是碧桂园，下跌20.43%，最大的是中南建设，下跌幅度59.66%，其他房企的跌幅都在这个区间内。

可想而知，房地产行业正在经历怎样的艰难，房企们如果自身实力不够雄厚、现金流不足，很容易就会再现恒大的结局。

最近，另一家房企巨头融创中国，由于债务到期未能如期兑付，进行了展期，使得融创在资本市场的信誉直接跌为负值，市场预测下一个爆雷的有可能便是融创。

万科，可以说是中国房地产领域、民营房企中最后的防线。

进入2022年以来，未了稳定房地产市场，已经有超过40个城市给楼市松绑，降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款比例等等，在各方面持续松绑。

不过，3月份全国各地受疫情影响比较严重，可以预测房企的销售数据也不容乐观。

万科的转型之路，也迫在眉睫了。

万科破局之策

对于万科的困境，郁亮称，近几年来，土地市场竞争激烈，对行业毛利率水平造成明显影响，尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。

当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。

万科的业务中，95.59%是房地产开发业务，房地产开发的毛利率下滑，是直接影响万科净利润下滑的原因。

就在万科财报公布的同一天，证监会也收到了万科关于将万物云分拆上市的申请。

万物云是万科旗下的一大业务，是中国领先的全域空间服务提供商，也是独一无二的由社区、商企和城市空间“三驾马车”业务体系协同驱动的服务供应商。

万物云的营业收入主要分为三个板块，社区空间居住消费、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务。

这家公司是万科为了服务于房地产业务而形成的，与万科物业也是相辅相成，2021年，万物云的收入已经超过200亿元，是万科旗下的一个得力干将。

除了万物云以外，郁亮也谈到了万科未来的价值支撑新赛道，分别是物业服务、物流仓储、长租公寓和商业。

不过，这些业务现在根本无法与房地产开发业务相提并论，万科仅仅是将有限的精力放在这些业务，更多的是专注于房地产开发业务。

即便房地产开发毛利率下降，但依然有着21.82%的毛利率和8.41%的净利率，远比远比物业服务、仓储物流、长租公寓和商业这些业务的毛利率要高。

万科现在在做的是，是抓管理，将国内1412个开发项目分了8个等级，每个等级的项目都设置专属的代码和控制节点，狠抓落实，只要有一个节点不合格，项目就进入不了下一个节点。

万科要做的，就是吸收、消化掉目前这1412个项目，降低成本、提高利润率水平。

毕竟，万科目前的预收账款为6369亿元，已售未结算金额为7108亿元，双双超过了全年的营收。

只要万科维持稳健的步伐不变，那么万科对于万科就是最大的价值，一个强有力的信用价值，能够给购房者强大的信心。

万科一时要改变占比接近96%的房地产开发业务格局是不可能的，唯一能做的就是稳定主营业务、降本增效，同时扩大业务范围，在其他相关领域发展未来的赛道。

庆幸的是，万科旗下，无论是万科物业、还是万物云等，都是极具竞争力的企业，营收和利润都十分强劲，与阿里巴巴“收购一家倒闭一家”截然相反。

虽然这一次是整个房地产行业的挑战，但万科是其中最有机会突围的企业，熬过寒冬，下一个春天就将到来。

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