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小编导读

说起日本房地产，可能很多人的第一反应还是“房地产泡沫”，以及泡沫破裂后的房价暴跌和居民财富急剧缩水，这也是日本“失去的二十年”的一个缩影。但现在如果提起日本房地产，更多人关注的则是“涨了多少”。

据仲量联行（JLL）最新的调查显示，疫情以来，东京的不动产投资额达到193亿美元（约2兆日元），居世界首位。排在东京后面的是首尔、伦敦、巴黎和纽约。

疫情之下，日本房地产投资市场为何还能如此坚挺？今天我们一起来探究一下日本房地产从泡沫到复苏的全过程：

第一阶段：90年代泡沫经济破灭后，日本房地产市场陷入沉寂

1986-1991年“泡沫经济”破裂后，日本股价、房价暴跌给日本银行系统造成极大破坏，日本之后经历了“失去的20年”。

全球主要发达国家或地区的房地产价格在2008年金融危机后的宽松金融环境下积累了较大涨幅，而相比之下日本的房地产价格涨幅则显得比较温和，吸引力凸显。

泡沫经济始末：1985年9月，G5国家（美、日、英、德、法）签订“广场协议”，共同进行外汇干预以应对美元过度升值，导致日元快速升值。为防范“日元升值萧条”和扩大内需，1986年至1991年日本央行连续五年降息，热钱大量流入股票和房地产市场，催生资产价格泡沫。

在1986-1991年的五年时间内，日本全国房价虽然仅增加了40%左右，但增长最快的东京都在短短5年内房价增长了约300%。

随着资产泡沫越吹越大，居民和企业的负债率增高。1989年末，日本央行开始调高利率给市场降温，但这也成为了泡沫破裂的导火索。股价、房价暴跌，大量的坏账给日本银行系统造成极大破坏，日本进入了“失去的20年”。

第二阶段：安倍经济学提振下，日本房地产市场逐渐进入复苏通道

安倍2012年底上台后，推出了金融、财政、结构性改革等一系列政策，给日本经济带来生机。

房地产市场也逐步进入复苏通道，受益于：

1、经济复苏，企业盈利增加，劳动力市场好转；

2、极低的利率，叠加物价走高，实际利率进一步走低；

3、开放入境游、放宽留学生、外来劳工政策等结构性改革推升房地产需求；

4、鼓励购房的政策刺激，包括加大住宅补助金发放、完善房贷减税制度和提高非课税额度等。

第三阶段：劳动力市场回暖，带动住宅需求提升

经济复苏背景下，日本的劳动力市场出现明显好转，失业率持续走低同时国民收入呈不断增加的态势。

国民收入的增加带动了日本的住宅需求，住宅价格也随之回升，其中公寓楼的价格涨幅较大。

第四阶段：日本家庭购置住宅的实力较强，置业动力或有改善

在90年代经历过泡沫经济破裂、房价腰斩的打击后，日本人对房地产投资较为谨慎，因此日本的住房自有率较低。但是，日本家庭具备较强的经济余力购置住宅，因为：

日本房价收入比大幅低于全球主要城市；

1、房贷利率极低；

2、贷款占日本家庭资产的比重远低于世界其他大城市

3、劳动力市场持续好转、政府促进宅购置优惠政策正价日本家庭置业动力。

第五阶段：日本商业地产经济复苏，换发生机

除了住宅地产市场的繁荣，日本经济的恢复也带来了商业地产市场的景气度提升，零售、办公地产表现尤为强劲。日本赌牌开放，2025年世博会申办成功、入境游客大幅涌入为日本楼市的走强打了一针“强心剂”，日本重点城市办公楼的空置率明显下降，办公楼租赁业的业况得到大幅改善。

第六阶段：外国留学生及外来劳工政策变化推升日本房地产边际需求

安倍上台后日本政府对海外移民态度开放，赴日留学、工作甚至永居的签证门槛降低，日本的外国人数逐年增多。

2018年在日留学生总数达30万人，占日本高等教育总人数的近10%，应届生毕业后取得工作签证的人数也直线上升。

人才引进积分制度、申请永居的资格年限从5年变为3年/1年吸引了大量海外移民，推升日本房地产边际需求。

结语

日本房地产从90年代泡沫经济破灭后，进入“失去的20年”，在安倍经济学政策下，开始进入复苏阶段。经过一系列经济、金融、税务改革促进政策，很大程度上推动了日本劳动力市场的回暖，进而带动了居住型房地产的发展；随着居住型地产的发展及国民收入的提高既有效得拉动了消费、提振了经济，又促进了商业地产的繁荣，随着日本一些利好政策的推进，IR法案、世博会等，日本房地产进入完全复苏阶段，留学政策及高级人才的引进，将进一步推升日本房地产边际需求，日本房地产将进入快速发展时期。